השכרת דירה יכולה להיות מקור הכנסה יציב, אך כדי להימנע מבעיות עתידיות, חשוב להיות מודעים לכללים, להגן על האינטרסים שלכם ולהיערך למקרים של קשיים מול שוכרים שעשויים להיות בעייתיים. כמו כן, כך גם ההיפך, החוזה צריך להיות מאוזן ולהגן על זכויותיהם של השוכרים.

​

השכרת דירה היא תהליך פשוט לכאורה, אך הוא הדורש תשומת לב לפרטים רבים כדי להבטיח שהנכס שלכם מוגן ושזכויותיכם כבעליו נשמרות, וגם לא להיות נוקשים מדי ולאפשר את קיומן של זכויות השוכרים.

​​

במדריך זה אפרט את הצעדים שיש לנקוט בעת השכרת נכס, כולל ערבויות, דרכים להתמודד עם הפרת חוזה ודיירים בעייתיים, ואיך לבדוק את השוכר לפני החתימה, מה על שני הצדדים לדעת ולהכיר.

​​

1. מה עלייך לדעת כמשכיר דירה כדי להמנע מבעיות עתידיות עם השוכר;

כדי להבין מה הן חובות המשכיר והשוכר, זכויות השוכר (דייר), וההגבלות על פינוי השוכר במקרה הצורך, חשוב שתהיה לך היכרות עם כמה חוקים בהם חוק השכירות והשאילה וחוק שכירות הוגנת בפרט.

​​

כמו כן, שתהיה הכרה עם חוקים המוסיפים ערך לחוזה השכירות בהם;

חוק החוזים, חוק הגנת הדייר, חוק המקרקעין, חוק הגנת הצרכן ותקנות הגנת הצרכן. היכרות עם חוקים אלו יסייע לך להבין את חובותייך וזכויותייך כמשכיר דירה.

​​

חשוב לוודא שהחוזה עליו תחתימו את השוכר יעמוד בדרישות החוקים המוזכרים לעיל.

הערה: לא די בהורדת חוזה כללי מהאינטרנט, הוא עשוי להיות סביר, אך לרוב לא יכיל את כל הפריטים החשובים כולם.​ לעיתים ישנן דרישות שונות או נוספת וחשוב לייחס להן את החשיבות הראויה.

​

2. הכנת הדירה למגורים ראויים;

חשוב לוודא שהדירה במצב תקין וראויה למגורים, כולל תקינות מערכות הבית בהן המים, הגז והחשמל, תקינות החלונות והדלתות, שאין נזילות מים ו/או יובש בקירות, שארונות המטבח תקינים וכו'.

​

3. בחירת שוכרים מתאימים, בדיקתם ואימות זהותם;

חשוב לבצע סינון קפדני של מועמדים, כולל בדיקת רקע כלכלי ואפילו המלצות של משכירים קודמים. יש לבקש תעודת זהות, שיהיה צילום שלה אצלכם, בדקו תלושי שכר של השוכר שלושה חודשים אחרונים לפחות, או דו"ח שנתי אם זה עצמאי. כמו כן, שיהיו לך פרטי חשבון הבנק של השוכר.

 

חשוב ביותר, יש לבדוק שהשוכר אינו מצוי בהליכי פשיטת רגל או מוגבל באמצעים, ניתן לבצע בדיקה כזו במאגרים משפטיים כגון נט המשפט.

​

4. מה הן הערבויות שיש לדרוש מהשוכר;​

ערבות בנקאית;

זהו סכום כסף שהבנק מתחייב לשלם למשכיר במקרה של הפרת חוזה מצד השוכר. היתרון של הערבות הבנקאית הוא בכך שהיא נזילה ומספקת ביטחון מעולה.

​​

שטר חוב;

מסמך משפטי בו השוכר מתחייב לשלם סכום מסויים במקרה של הפרת חוזה. ניתן לממש את שטר החוב דרך הוצאה לפועל במקרה הצורך.

​​

ערבים;

זו הערבות הנפוצה ביותר, היא בד"כ קשה יותר ליישום בעת הצורך, אך עדיין מהווה כלי סביר. ערבים הם אנשים נוספים המתחייבים לשלם במקרה שהשוכר אינו עומד בהתחייבויותיו. חשוב לבדוק את יכולתם הכלכלית.

​​

צ'קים לביטחון;

זה לא נתון למשא ומתן, יש לקחת צ'קים פתוחים המשמשים כערובה לתשלומים כגון; חשמל, מים, גז, ארנונה, הוצאות בגין נזקים שהותיר אחריו השוכר. את הצ'קים נותנים כאשר על כל צ'ק רשום שמו של המותב - חברת חשמל, חברת הגז, חברת המים וכו', אך ללא ציון הסכום.

​​

5. הגדרת החוזה ותנאיו;

יש לציין שחשוב מאד לעשות חוזה עם עו"ד.

חוזה שכירות חייב לקחת בחשבון תרחישים אפשריים העלולים לקרות בעתיד, לציין אותם ולטפל בהם, הדוגמה השכיחה ביותר היא; מה קורה כאשר השוכר מחליט או צריך לעזוב את הנכס לפני שתקופת החוזה נגמרת, האם הוא חייב למצוא שוכרים חדשים במקומו?

באיזה פרק זמן, או למשל ההיפך, מה קורה כאשר המשכיר פתאום צריך את הנכס לאחת הילדים שלו והוא רוצה שהשוכר ייצא מהנכס בדחיפות.

​​

מה קורה בתום תקופת השכירות, כאשר השוכר עוזב את הדירה, צריך להגדיר מה עליו לעשות כדי להשיב את הדירה למצבה כפי שקיבל אותה, ואם יש תיקונים נדרשים שאינם בלאי סביר, האם הוא מתקן על חשבונו או משלך למשכיר עבור התיקונים.

​

יש לציין הגנות מאוזנות גם עבור השוכר, כגון;

מה קורה עם האופציה להארכת החוזה מבלי שהמשכיר יעלה את דמי השכירות, או מה קורה בנסיבות בהן השוכר צריך לעזוב את הדירה בדחיפות וכו'.

​​

החוזים המופצים ברשת הם סבירים אך לא תמיד מתאימים לכל דירה ולכל סיטואציה, יש חוזים מורכבים יותר, ככל שהנכס יותר יקר ומכיל יותר אמצעים או חפצים, החוזה משתנה בהתאם. לעיתים ישנו נכס מחולק שצריך לקחת בחשבון את חלוקת החשבונות בין דייר אחד לשכנו שחיים על אותן התשתיות, או שיש נכס בו קיימים מוצרים יקרי ערך שבעל הנכס בוחר להשאיר לשוכר וכו'.

​

6. אילו פרטים חשוב שיהיו בחוזה בכל מקרה;

פרטי הצדדים;

שמות מלאים של כל הצדדים בחוזה, אם יש בן/בת זוג שהם צד לחוזה, חובה לציין אותם, ביחד ולחוד. כמובן גם את פרטיו של המשכיר עצמו.

​

תיאור הנכס (דירה);

כתובת מלאה, גוש, חלקה, גודל הנכס, מיקומו בבניין (קומה, דירה), מצבו הפיזי, חפצים ו/או רהיטים שנשארים בו וכו'. כל אלו חשובים שיהיו כתובים בחוזה.

​

תקופת השכירות;

תאריך התחלה וסיום, האם יש אופציה להארכה ועד כמה, האם האופציה שומרת על השוכר מפני העלאת דמי השכירות וכו'. מה הם התשלומים הנלווים, וועד בית, תחזוקה שבאחריות המשכיר ותחזוקה באחריות השוכר, מועדי התשלום ודרך התשלום, האם בהמחאות או בהוראת קבע וכו'

​

פינוי הדירה במקרה של אי תשלום;

חשוב ביותר לכתוב בחוזה מה קורה במידה והשוכר לא עומד בתשלומים, יש לציין במדויק את התנאים במקרה כזה.

​

תחזוקה ותיקונים;

מה היא חלוקת האחריות הנכונה בין המשכיר לשוכר.

​

7. איך למנוע מדייר שלא משלם להשאר בדירה;

בהירות החוזה;

יש לוודא שהחוזה כולל סעיף המאפשר פינוי מיידי במקרה של הפרתו מצד השוכר או המשכיר.

​

אכיפת החוזה;

במקרה בו השוכר לא משלם את שכר הדירה במועדים שנקבעו או בכלל, יש לשלוח לו התראה משפטית בכתב מיד לאחר אי התשלום הראשון, לא להתמהמה, יש לוודא שהתראה זו כוללת דרישה לפינוי מיידי של הדירה.

​

פתיחת הליך משפטי;

אם השוכר מסרב להתפנות, ניתן להגיש בקשה ל"פינוי מושכר" בבית המשפט. מדובר בהליך מהיר יחסית שמתמקד בפינוי בלבד.

​

​שימוש בערבויות;

נצלו את הערבויות לכיסוי הנזקים שנגרמו, זאת בכפוף למה שסיכמתם בחוזה.​​​

​

​