הכנתי הסבר משפטי תמציתי, על הנושאים המרכזיים שצריך וחשוב לכלול בחוזה עבודה מול קבלן שיפוצים או קבלן בנייה. ההסבר מחולק לשלושה חלקים מרכזיים, התייחסות ללקוח, התייחסות למפקח והתייחסות לקבלן השיפוצים / בניה.

במאמר זה אציין המלצות נוספות חשובות.

​

החוקים הישראליים הרלוונטיים לבניית חוזה כהלכה;

חוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973  הדן בעקרון תום-הלב וחובת קיום ההסכם.

חוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א-1970 הדן במנגנון לפיצוי או תיקון במקרה של הפרת חוזה.

חוק חוזה קבלנות, התשל"ד–1974  הדן בקביעת הוראות בסיסיות ביחסי קבלן לקוח, כגון חובת הקבלן לבצע את המלאכה והמזמין לשלם.

פקודת הנזיקין [נוסח חדש] מאפשרת תביעה בגין נזק שנגרם כתוצאה מפעולה רשלנית או פגם בביצוע.

 

סעיפים חשובים שיש להכניס בחוזה:

תכולת העבודה:

יש לציין את הפרטים המדויקים של עבודות השיפוץ, כולל חומרי גלם, ציוד, תוכניות ושרטוטים מחייבים, וכתיבת “כתב כמויות” שבו מפרטים מי מספק מה.

​

לוחות זמנים ואבני דרך:

ציון תאריך התחלה, תאריך סיום משוער, והגדרת אבני דרך. צריך לכלול מנגנון לפיצוי כספי מוסכם עבור איחורים, עם התייחסות לחריגות כדוגמת כוח עליון או אירועים שלא תמיד תלויים בנו כבני אדם. חשוב לציין גם אילו מקרים משפיעים ומה תהיה ההשפעה שלהם, ואיך בונים מנגנון שימנע עיכובים.

​

עלות ותשלומים:

פירוט סכום כולל, פיזור תשלומים בשלבים, מקדמה, ביניים, תשלום סופי משמעותי וכו'. תשלום בסיום חלקים חשובים בלבד. סמיכות לשינוי לוח הזמנים או תוספות עבודה.

​

אחריות וביטוח:

תיאור האחריות שתינתן לליקויים והעבודה לאחר סיום. ביטוח נדרש, כולל ביטוח צד ג' ואחריות מקצועית, לא לוותר על זה.

 

שינויים וחריגות:

סעיף שמגדיר מה קורה במקרה של שינויים בתכולת העבודה, נניח האפשרות לבצע תוספות בכפוף לכתב כמויות ותמחור מראש. חריגה מקובלת בשיעור של עד 3-7% מהתקציב.

​

פתרון סכסוכים:

הגדרה האם ייעשה גישור, בוררות או תביעה בבית משפט, ובאיזו ערכאה, לדוגמה בית משפט לתביעות קטנות.

 

בדיקות מקדימות לפני סגירת חוזה:

וודאות שהקבלן רשום בפנקס הקבלנים, בדיקת המלצות, תיק עבודות ויציבות פיננסית; בדיקת ביטוחים ורישיונות כולל קבלני משנה.

 

חלוקת התפקידים, לקוח, מפקח וקבלן;

 

על הלקוח:

לוודא שהקבלן רשום, בדוק המלצות ותיק עבודות, ודא ביטוחים ורישיונות.

לוודא שכל הסעיפים מאוזנים ומפורטים, כולל תכנית עבודה, לוחות זמנים, תמחור לפי שלבים, תנאי אחריות, ביטוח ופתרון סכסוכים.

לשמור תשלום משמעותי לסיום כדי להחזיק את הקבלן באחריות.

 

למפקח אם יש, לדעתי כעו"ד, חובה שיהיה מפקח:

לאכוף ביצוע לפי התוכנית המוסכמת, ניהול שעון עבודה, אימות אבני דרך ותשלומים בהתאם להתקדמות, בקרה על איכות, טיפול בשינויים בהתאם לחוזה.

 

לקבלן:

להתחייב לספק עבודה כמוסכם במפורט, לפי לוח זמנים, עם שיטות עבודה, חומרים ואחריות מוסכמת. לשאת באחריות על אנשי צוות ולקיים ביטוחים נדרשים. להציג עלויות תוספות מראש ולהבין שיש קנסות או הפחתות במקרה של הפרת לוחות זמנים או ביצוע פגום.

 

נושאים נוספים שראוי להכיר:

הסכם פאושלי, זה הסכם שכדאי להמנע ממנו:

הסכם כזה שאינו כולל מדידות וכתב כמויות, אלא תוצאה בלבד, הוא פחות מומלץ, הסכום קבוע מראש, וללא פירוט מדויק, מתאים אולי למטבח פשוט בלבד , אך לא מומלץ בשום אופן.

​

זכויות הצרכן:
במידה שהקבלן לא עומד בתנאי ההסכם, ניתן תמיד להגיש תביעה בהתאם.

סיכום ביניים:

חוזה עבודה מול קבלן חייב להיות ממוקד, ברור ומאזן בין הצדדים. הלקוח צריך לבחון קבלן רשום, לערוך חוזה מפורט הכולל לוחות זמנים, תמחור לפי שלבים, אחריות וביטוחים, ולשמור תשלום משמעותי לסיום. המפקח צריך לפקח בקפדנות, והקבלן להציג מקצועיות, אחריות ועמידה בתשלום.

 

חוזה מצוין חייב לכלול סעיפים נוספים עליהם כדאי לשים לב:

 

סעיף פירוק ופינוי אשפה:

יש לפרט בחוזה מי אחראי לפינוי פסולת, כולל פירוק של רהיטים, ארונות, משקופים וכלים סניטריים, ואספקת פינוי לאתר פסולת מורשה; אחרת הקבלן עלול לטעון להוספת תשלום על שירותים אלה במהלך העבודה.

​

איטום וחומרים קריטיים:

במקרה של איטום (גג, מרפסת, חדר רטוב), חובה לציין בחוזה את סוג חומרי האיטום שישמשו, ולתמחר זאת מראש כדי למנוע תוספת תשלום או ליקויים חוזרים.

 

 

תרומת מפרט טכני ודגש על תוכניות והגדרות מדויקות

יש להסדיר בחוזה את הסכמת הקבלן לתחרות לפי התכניות המאושרות והתקנות הרלוונטיות, כולל שימוש בתכניות שנכתבו על-ידי הלקוח או מהנדס. במקרה הצורך, הקבלן חייב לעמוד בדרישות טכניות מוגדרות מראש וללא סטיות.

​

פיקוח ומהנדס מבנה:

רצוי לכלול בחוזה סמכויות ברורות לכך שיפעל פיקוח מקצועי (כמו מפקח בניין או מהנדס), שיעמוד על קבלת אישורים בביצוע של שלבים קריטיים (אינסטלציה, ריצוף, בטון), וכן תיעוד תהליך, כולל תיעוד צילום, דו"חות בדיקה וניהול פיקוח פעיל.

 

בדק בית ותיקון ליקויים לאחר סיום:

יש לעגן בחוזה את זכות הלקוח לבצע בדק בית לאחר ביצוע הפרויקט, להגיש דו"ח ליקויים ולקבל תיקונם על חשבון הקבלן. חשוב לקבוע גם את תקופת האחריות והבדיקה, לפחות שנה, ואחריות להשלמה מלאה של העבודה ללא ליקויים. בחוזה צריך לבנות מנגנון שקובע שאם ישנם ליקויים מהותיים, הקבלן הוא זה שישלם על חוות הדעת, אולם הלקוח יבחר את בעל המקצוע לביצועה.

​

שימוש במתקני עבודה ושעות עבודה:

חובה לכלול בחוזה התחייבות של הקבלן לשעות עבודה מוגדרות כחוק, נוכחות נציג בשטח, ושמירה על ניקיון ושלטון על האתר. כמו כן, הקפדה שהחוזה יהיה נגיש באתר לפרויקטים חשובים.

​

מנגנון לשינויים במהלך העבודה:

חובה לכלול מנגנון מוסכם לנהל שינויים (תוספות/הפחתות), לרבות אישור בכתב מראש, תיעוד השינוי, תמחור לפי מחירון מוסכם ובירור השפעות על לוחות זמנים ועל התקציב.

​

מפרט כללי כמסמך עזר:

אפשר לשלב בחוזה אזכור של "המפרט הכללי" המהווה מסמך סטנדרטי של משרד הבינוי או גוף ממשלתי, ולציין שהדרישות בחוזה שלכם גוברות על המפרט הכללי במקרה של סתירה.

​

עדכון חוזים ותיעוד שינויים:

חשוב להקפיד על בדיקה תקופתית של סעיפי החוזה עדכוניהם לפי לשינויים בשוק, בטכנולוגיה ובחקיקה. כמו כן, כל שינוי בחוזה צריך להיות מתועד ונחתם מחדש למניעת סכסוכים בעתיד.

​

סיכום ההדגשים הנוספים:

• פינוי פסולת, פירוק ריהוט וכלים סניטריים.

• סוגים ותמחור איטום מראש.

• פירוט תכולת עבודה לפי תוכניות והגדרות ברורות.

• פיקוח מקצועי, אישורים ותיעוד.

• בדק בית ותיקון ליקויים לאחר סיום.

• נהלי עבודה, ניקיון ונוכחות בשטח.

• ניהול שינויים ותוספות עבודה.

• שילוב מפרט כללי ככלי עזר והגדרת עליונות הדרישות שלכם.

• עדכון ותיעוד שוטף של החוזה.

​

לשירותכם,

שרון דרורי, עו"ד