​​סקירה על מצב שוק השכירות בישראל ביחס לתלונות נגד בעלי נכסים שלא מטפלים בליקויים שבתחום אחריותם.

 

בשנים האחרונות שוק השכירות בישראל ממשיך להתמודד עם לחץ ביקוש גבוה ועלויות שכר דירה גבוהות. שוכרים רבים מדווחים על מצבים שבהם דירות מושכרות בלי שהן מתוחזקות כראוי, ומתקשים לקבל מענה מבעלי הנכס על ליקויים שמשפיעים על איכות החיים בדירה. במקרים רבים הצדדים מתקשרים בחוזי שכירות ארוכים יחסית, אך עדיין קיימת תחושת חוסר איזון בין זכויות השוכר לבין ההתחייבויות של המשכיר לתקן ליקויים בדירה.

 

חקיקה חדשה שמקדמת הכנסת בתחום שכירות הוגנת, קבעה הוראות ברורות יותר לגבי מה נחשב דירה ראויה למגורים, וכן מסגרות זמן לתיקון ליקויים שעל החוזה לכבד. עם זאת, בשטח עדיין ישנן מחלוקות רבות סביב המימוש של זכויות אלה, ובעיקר סביב היענות המשכיר לתקן ליקויים שבתחום אחריותו. 

 

קריאות השוכרים לפתרונות מערכתיים, לרבות מנגנוני אכיפה יעילים יותר, עדיין מהדהדות בשוק, מה שמעיד על כך שהתמודדות עם בעיית ליקויים שאינם מטופלים היא בהחלט חלק מהמציאות היומיומית של דיירים רבים בישראל.

 

למעשה, שוק השכירות בישראל מאופיין בצפיפות ומחירים גבוהים, והצורך בהבהרת זכויות וחובות לצד מי שמתקן ליקויים בדירה הפך אחת המחלוקות המרכזיות בשטחו של הנדל״ן המגורים בשנים האחרונות.

מהם הליקויים שבאחריות מלאה של המשכיר, ומתי האחריות היא של השוכר

​

האחריות של המשכיר

לדיני השכירות בישראל נקבע כי המשכיר אחראי לתקן ליקויים בדירה שהפריעו לשימוש סביר בדירה, ושאינם נגרמו על ידי שימוש בלתי סביר של השוכר עצמו. החוק מתייחס לקטגוריה זו תחת ההגדרה של “חובה לתקן פגמים המפריעים לשימוש הרגיל בדירה” כולל מערכות מים, חשמל, ניקוז, תשתיות אחרות וכן ליקויים שנוכחים כבר בעת מסירת הדירה.

​

סעיפי החוק מתייחסים לכך שהמשכיר חייב להשלים תיקון תוך 30 ימים מרגע קבלת הודעה בכתב מצד השוכר, או ב-3 ימים במקרה של ליקוי דחוף שמשפיע מהותית על יכולת המגורים בדירה. גם אם החוזה כולל סעיף שמנסה להעביר עלויות תיקון כאלה לשוכר, סעיף כזה לרוב לא יחול אם המשכיר ידע או צריך היה לדעת על הליקוי בעת מסירת הדירה ולא דיווח עליו לשוכר.

​

חובת המשכיר לתיקון ליקויים בדירה המסגרת החוקית
המשכיר חייב‏,‏ תוך זמן סביר לאחר שקיבל דרישה לכך מאת השוכר‏,‏ לתקן במושכר‏,‏ או בנכס שלו המשמש את המושכר‏,‏ כל דבר הגורם הפרעה של ממש לשימוש הרגיל במושכר או לשימוש בו על פי המוסכם בינו ובין השוכר ‏(‏להלן - פגם‏)‏‏,‏ בין שהפגם היה בזמן מסירת המושכר לשוכר ובין שהתהווה לאחר מכן ‏(‏סעיף 7‏(‏א‏)‏ לחוק השכירות והשאילה‏)‏‏.‏

 

בנוסף‏,‏ המשכיר יתקן על חשבונו כל ליקוי או פגם אחר בדירה המושכרת שאינו כאמור בסעיף קטן ‏(‏א‏)‏ ואינו קל ערך‏,‏ בתוך זמן סביר ולא יאוחר מ-30 ימים מיום שקיבל דרישה לכך מאת השוכר ‏(‏סעיף 25ח‏(‏ב‏)‏ לחוק השכירות והשאילה‏)‏‏.‏

 

סעדים זמינים לשוכר
כאשר המשכיר מסרב לתקן ליקויים‏,‏ עומדים לשוכר מספר סעדים‏:‏

​

1‏.‏ תיקון עצמי והחזר הוצאות
רשאי השוכר לתקן את הפגם או את אי–ההתאמה ולדרוש מהמשכיר החזרת הוצאותיו הסבירות ‏(‏סעיף 9‏(‏א‏)‏‏(‏1‏)‏ לחוק השכירות והשאילה‏)‏‏.‏
‏
2‏.‏ הפחתת דמי שכירות
להפחית את דמי השכירות‏,‏ כל עוד לא תוקן הפגם או אי–ההתאמה‏,‏ לפי היחס שבו פחת שווי השכירות עקב הפגם או אי–ההתאמה לעומת שוויה לפי החוזה ‏(‏סעיף 9‏(‏א‏)‏‏(‏2‏)‏ לחוק השכירות והשאילה‏)‏‏.‏
‏
מה הפסיקה קובעת
בתי המשפט מיישמים את הכללים הללו בקפדנות‏.‏ בית המשפט קבע כי השוכרים הוכיחו את קיומם של פגמים בדירה‏,‏ כגון רטיבות והתפשטות עובש‏,‏ אשר החמירו במהלך השכירות‏.‏ המשכירה לא תיקנה את הפגמים באופן יסודי‏.‏ לפיכך‏,‏ השוכרים זכאים להפחתה בדמי השכירות בשיעור של 50% למשך 7 חודשים‏.‏  תק (נתניה) 36109-05-18 - ימית הימלפרב נגד אושרי סעדיה
‏

חריגים וגבולות
החובה לתיקון אינה מוחלטת‏.‏ השוכר אחראי על כל ליקוי בדירה המושכרת‏,‏ לרבות פגם‏,‏ שנגרם עקב שימוש בלתי סביר בדירה המושכרת‏.‏ השוכר יתקן על חשבונו ליקוי כאמור בפסקה ‏(‏1‏)‏‏,‏ אלא אם כן הסכימו הצדדים אחרת‏.‏
‏

מקרים מעשיים - מקרה של רטיבות ועובש
בית המשפט קבע כי המשכיר לא עמד בחובתו לתקן את הליקויים בדירה בהתאם לחוק השכירות והשאילה‏,‏ למרות דרישות חוזרות של השוכרת‏.‏ לכן‏,‏ השוכרת זכאית להפחתה בדמי השכירות בשל אובדן ההנאה מהדירה‏.‏ תק (נתניה) 36109-05-18 - ימית הימלפרב נגד אושרי סעדיה

​

מקרה של ליקויים מבניים
בית המשפט קבע כי התובע לא הוכיח את טענותיו‏.‏ לגבי הליקויים בדירה‏,‏ בית המשפט העדיף את גרסת הנתבע לפיה מדובר בליקויים מבניים שחובת התיקון חלה על התובע‏.‏ ‏תאמ (חיפה) 40005-12-14 - אריאל ויצמן, נגד אוהד זיוון

 

הליך מעשי מומלץ
1‏.‏ הודעה בכתב - שלח למשכיר הודעה מפורטת על הליקויים
2‏.‏ מתן זמן סביר - אפשר למשכיר 30 יום לתיקון ‏(‏או 3 ימים לפגם דחוף‏)‏
3‏.‏ תיעוד - צלם את הליקויים וכל התכתבות
4‏.‏ בחירת סעד - החלט בין תיקון עצמי‏,‏ הפחתת שכירות או פנייה לבית משפט

 

שיקולים נוספים
לא עומדת לשוכר הזכות לחדול מתשלום דמי השכירות במלואם‏,‏ ובה בעת להמשיך ולהחזיק בנכס‏.‏ אפשרות זו קיימת אך באותם מצבים חריגים בהם נמצא שהפגם שלל כל יכולת ליהנות מהנכס‏.‏ תא (תל אביב) 25473-01-19- ביצור בינוי פיתוח ועבודות עפר בע"מ נגד ' אליס ענבר בע"מ

האחריות של השוכר

השוכר נושא באחריות לתקן ליקויים שנגרמו משימוש בלתי סביר או רשלני שלו בדירה, כלומר נזקים שנבעו מהתעללות, הזנחה או פעולות לא תקינות של השוכר או של מי שהוזמן על ידו לדירה. ליקויים כאלה אינם חלים על המשכיר לתקן, משום שהם אינם פגמים “מבניים” או ליקויים מערכיים אלא נזקים שנגרמו על ידי השוכר. במקרה כזה החוזה הישראלי מקבל את העובדה שהשוכר אחראי לתיקון ולשאת בהוצאותיו, אלא אם נקבע אחרת בהסכם בין הצדדים.

למעשה, בדיקה פרקטית של החוק מראה כי ליקויים המביאים לפגיעה בשימוש התקין בדירה (כגון צנרת, מערכות חיוניות או ליקויים מבניים) הם באחריות המשכיר לתקן, בעוד שנזקים שנגרמו משימוש בלתי סביר של השוכר הם באחריות השוכר.

מתי השוכר אמור להשתתף בהוצאות לתיקון ליקויים בדירה שהוא שוכר.

תיקון ליקויים שבאחריות המשכיר שלא תוקנו

אם המשכיר לא מתקן ליקוי שנמצא תחילה באחריותו לפי החוק ונדרש לו תיקון, השוכר רשאי ליזום את התיקון בעצמו ולהשתמש בזכותו לנכות את עלות התיקון מדמי השכירות או לדרוש החזר הוצאות. החוק מתיר זאת במצבים שבהם המשכיר לא הגיב בתוך המסגרת הסבירה שנקבעה בחוק (30 ימים לרוב, או 3 ימים במקרה של ליקוי דחוף). זאת בתנאי שהשוכר הודיע למשכיר בכתב, אפשר לו להיערך לתיקון, והפנה אליו שעתוק עלות סבירה לפי מחיר שוק לתיקון שבוצע.

​

השתתפות בשכר הוצאות תיקון על ידי השוכר

ישנם מצבים שבהם החוזה עשוי לכלול הוראות שמותאמות למצב שבו השוכר לוקח על עצמו חלק מההוצאות במסגרת “שימוש סביר” יומיומי בדירה למשל אחזקה שוטפת או תיקון ליקויים זניחים שאינם מהותיים, בתנאי שהדין אינו מונע זאת. עם זאת, ככל שמדובר בהוצאות משמעותיות על ליקויים מהותיים, הדין הישראלי נותן עדיפות לאמור בחוק ולקביעה שהאחריות היא של המשכיר, ודורש שהמשכיר יבצע את התיקון או ישלם עליו.

​

כלומר; במקרה שהמשכיר מסרב לתקן ליקוי שהוא אחראי עליו, לשוכר מותר להזמין איש מקצוע בעצמו ולבקש החזר או לנכות את העלות מדמי השכירות הבאים בהתקיימות תנאי הודעה מראש ומסגרת זמן סבירה שהמשכיר לא עמד בה.

​

סיכום תמציתי

בישראל חוק השכירות והשאילה לגבי דירות מגורים קובע כי המשכיר חייב לתקן ליקויים מהותיים בדירה המיועדת תהשכרה, תוך פרקי זמן סבירים, ואילו השוכר אחראי רק לנזקים שנגרמים בשל שימוש בלתי סביר שלו בדירה. אם המשכיר לא מתקן את הליקויים בזמן, השוכר רשאי לבצע את התיקון בעצמו ולדרוש החזר הוצאות או לנכות את עלות התיקון מדמי השכירות. סעיפים בחוזים שמנסים להעביר עלויות משמעותיות אלה למעמד השוכר, במיוחד כשמדובר בליקויים שבבסיסם הם באחריות המשכיר לפי הדין, אינם חלים או שאינם ברי אכיפה.